作者：李灵燕、张佳、文超

案例年代：2025

语言：中文

长度（页）：32

类型：描述型

摘要：中金-中国绿发商业 REIT（180606）的发行与上市，成为中国资本市场对“绿色溢价”价值属性的一次关键检验。本文以该 REIT 为案例，通过整合发行数据、市场反响与财务表现，系统分析绿色资产是否具备真实价值支撑。研究发现，尽管该产品凭借 BREEAM 卓越级认证、央企背景与可量化的节能效益（年发电 602 万度、减碳 1,020 吨）获得市场高度认可，实现 P/NAV 1.25 倍、上市首日涨停的估值溢价，反映出投资者对绿色资产“长期韧性”的强烈预期；但其财务回报仍面临租金无显著提升、NOI 增速低于行业均值、绿色运维成本上升等现实挑战，独立运营能力亦受质疑。投资者群体呈现 ESG 信仰型与现金流导向型的明显分化，暴露出绿色金融发展中价值定义、信息披露与市场机制三大核心悖论。结论认为，当前绿色溢价兼具“价值”与“幻觉”双重属性：短期由预期与叙事驱动，长期可持续性则取决于绿色效益能否持续转化为可验证的财务绩效。该案例标志着绿色资产从理念向量化定价的关键跨越，为未来绿色 REITs发展提供了重要参考。

关键词：中金-中国绿发商业 REIT；绿色溢价；价值与幻觉

适用课程：本案例适用于《公司金融》《金融学》《投资学》中关于绿色金融、REITs、ESG 评级等核心概念的理论教学。

适用对象：本案例适用于有一定学科基础的高年级金融相关专业本科生、金融专业硕士，也适用于金融硕士（MF）、工商管理硕士（MBA）、可持续发展硕士、城市与区域规划硕士等项目。可用于深入探讨绿色资产估值、ESG 投资策略、低碳技术经济性分析等复杂议题。

案例使用说明：

 案例使用说明——中国首单绿色消费类REIT的估值迷思————以中金中国绿发商业REIT为例.pdf

案例正文：

 案例正文——中国首单绿色消费类REIT的估值迷思————以中金中国绿发商业REIT为例.pdf